Der Immobilienkredit zählt zu den Standardkrediten, die Banken heutzutage ihren Kunden anbieten. Wie schon am Namen zu erkennen, ist diese Darlehensform dazu gedacht, um den Erwerb oder auch den Bau einer Immobilie zu finanzieren. Allerdings handelt es sich bei der Bezeichnung Immobilienkredit nur um eine Art Oberbegriff für verschiedene Darlehensvarianten, die allesamt zur Immobilienfinanzierung genutzt werden können. So werden in der Hauptsache drei Formen des Immobilienkredites voneinander getrennt, nämlich das Hypothekendarlehen, das Tilgungsdarlehen und das endfällige Darlehen.

Immobilienkredit

Immobilienkredite, auch als Hypothekenkredite bekannt, werden bei privaten Finanzierungen heutzutage immer durch eine Grundschuld besichert. Dies mag bei der Unterscheidung zwischen Hypothek und Grundschuld ein wenig verwirren, soll hier aber erläutert werden.

Hypothek versus Grundschuld

Der Begriff Hypothekenkredit ist historisch bedingt. Inhaltlich gestaltet sich eine Hypothek jedoch so, dass faktisch mit jeder Tilgungsleistung die Eintragung der Verbindlichkeit gegenüber dem Kreditinstitut nach unten korrigiert werden muss. Die Grundschuld ist akzessorisch, das heißt, abstrakt. Sie wird einmal in der Höhe des ursprünglichen Darlehens eingetragen, und auch nach Zahlung der letzten Rate nur auf Wunsch gelöscht. Die tatsächliche Verbindlichkeit des Darlehensnehmers, die im Falle einer Kreditkündigung zu begleichen ist, ergibt sich aus dem Tilgungsplan. Die Grundschuld ist damit wesentlich kostengünstiger und flexibler zu handhaben. Ist das Darlehen getilgt, kann jederzeit ein neues Darlehen ohne erneuten Grundschuldeintrag vereinbart werden.

Was gilt es bei der Auswahl eines Immobilienkredites zu beachten?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu erwerben, sucht in der Regel auch eine Finanzierung. Der einfachste Weg, sich ein Bild von den günstigsten Anbietern zu machen, ist ein Hypothekenvergleich. Der erste Blick gilt natürlich dem Effektivzins. Dieser macht Darlehen relativ vergleichbar, da er alle Kosten berücksichtigt, welche in das Darlehen einfließen, nicht nur den nominalen Sollzins. Bis vor drei Jahren wurde der effektive Jahreszins ausschließlich für die Dauer der Zinsbindung kalkuliert. Heute wird er aufgrund einer EU-Richtlinie für die gesamte Darlehensdauer, also über die Zinsbindung hinaus, berechnet. Dies bedeutet, dass die Kreditinstitute mit hypothetischen Zinsannahmen arbeiten, welche unterschiedlich ausfallen.

Risiko Vorfälligkeitsentschädigung

Für einen Immobilienkredit gelten in Bezug auf eine vorzeitige Rückführung andere Regeln als für ein klassisches Konsumentendarlehen. Während bei dem Letztgenannten die Bank einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung von maximal einem Prozent der Restschuld bei einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten und auf 0,5 Prozent bei einer kürzeren Laufzeit hat, fällt diese bei einem Immobilienkredit deutlich höher aus. Bei der Auswahl des Darlehensgebers sollte als auch berücksichtigt werden, dass das finanzierende Institut Sondertilgungen während der Zinsbindung zulässt. Die einzige Ausnahme bilden Immobilienkredite mit einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren. Diese können ohne Vorfälligkeitsentschädigung zum Ende des zehnten Jahres gekündigt werden. In zwei Ausnahmefällen ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung von vorneherein limitiert. Der erste Fall ist gegeben, wenn der Kreditnehmer sein Haus verkauft. Der zweite Fall liegt vor, wenn der Darlehensnehmer einen höheren Kreditrahmen benötigt, diesen aber nur bei einem anderen als dem finanzierenden Institut erhält.

Bei der Auswahl des finanzierenden Institutes spielt also nicht nur der effektive Jahreszins eine Rolle. Wer bei Darlehensaufnahme schon weiß, dass er Sondertilgungen leisten möchte, sollte dies entweder bei der Auswahl berücksichtigen, oder mit der Bank individuell im Kreditvertrag vereinbaren. Nichts ist am Ende preiswerter, als ein getilgter Kredit.

Die verschiedenen Varianten im Bereich Immobilienkredit

Das Hypothekendarlehen in Form des Annuitätendarlehens wird von den Kunden mit Abstand am häufigsten als Immobilienkredit genutzt. Gekennzeichnet ist das Annuitätendarlehen vor allem dadurch, dass Zins- und Tilgungsanteil an der Rate sich verändern, während die Höhe der Darlehensrate durchweg gleich bleibt. Beim endfälligen Darlehen ist es hingegen so, dass die Tilgung während der gesamten Laufzeit ausgesetzt wird. Getilgt wird dieser Immobilienkredit dann bei Fälligkeit zum Beispiel durch die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung. Das Tilgungsdarlehen als dritte Variante wird heute eher selten genutzt und beinhaltet eine gleichbleibend hohe Tilgung bei sich verringerndem Zinsanteil, sodass die Kreditrate im Laufe der Zeit immer geringer wird.

Welche wesentlichen Merkmale hat ein Immobilienkredit?

Auch wenn es verschiedene Kreditvarianten gibt, so gibt es dennoch einige wesentliche Merkmale, die jeder Immobilienkredit aufweisen kann. So müssen Sie als Kreditnehmer beispielsweise stets die Entscheidung treffen, ob Sie eine Zinsfestschreibung über fünf, zehn oder mehr Jahre abschließen möchten, oder ob die Hypothekenzinsen variabel sein sollen. Zudem ist es bei jedem Immobilienkredit so, dass das Darlehen zu einem großen Teil durch eine Grundschuld besichert werden muss. Ohne eine „saubere“ Schufa und ein regelmäßiges Einkommen, werden Sie hierzulande keinen Immobilienkredit erhalten. Wichtig ist, dass Sie sich auch die ergänzenden Alternativen zum Immobiliendarlehen anschauen, wie etwa das Bauspardarlehen oder den KfW-Kredit.